售的稅率均是11%。上述文件的規(guī)定其實(shí)是承認(rèn)了以房屋、土地權(quán)屬作為租賃物進(jìn)行售后回租業(yè)務(wù)的可行性。這表明我國(guó)明確認(rèn)可房地產(chǎn)融資租賃交易的存在。因此，占不動(dòng)產(chǎn)較大范圍的房地產(chǎn)是可以作為租賃物的。

二、我國(guó)法律上的不動(dòng)產(chǎn)作為租賃物的分析

既然不動(dòng)產(chǎn)作為租賃物在法律上沒(méi)有障礙，但面對(duì)實(shí)踐當(dāng)中，商業(yè)交易當(dāng)中的眾多不動(dòng)產(chǎn)能否一概而論還需進(jìn)一步分析。物，作為民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系中的重要客體，承載著主體之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。租賃物作為物的一種，是融資租賃民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系中的客體，承載著租賃關(guān)系中主體的權(quán)利義務(wù)。從民法角度講，物有廣義與狹義兩個(gè)概念。廣義之物，泛指世間一切物理上所稱(chēng)之物，即所謂動(dòng)物、植物、礦物，人亦包括在內(nèi)。狹義之物，即法律上所稱(chēng)之物。在法律上，物首先可以分為動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)兩類(lèi)。而民法上關(guān)于動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)的分類(lèi)，是先決定不動(dòng)產(chǎn)，然后不動(dòng)產(chǎn)之外均屬于動(dòng)產(chǎn)。根據(jù)我國(guó)《擔(dān)保法》第九十二條的規(guī)定，本法所稱(chēng)不動(dòng)產(chǎn)是指土地及房屋、林木等地上定著物。因此，根據(jù)《擔(dān)保法》的規(guī)定可以斷定我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)范圍即包括土地、房屋和林木等地上定著物。

（一） 土地、林木和礦藏

《物權(quán)法》第四十六條、四十七條、四十八條和五十八條分別規(guī)定了土地、林木和礦藏屬于國(guó)家所有或集體所有。由于出租人無(wú)法獲得相應(yīng)的所有權(quán)，且林木和礦藏并不符合租賃物的非消耗品要求，且一般是通過(guò)頒發(fā)砍伐或開(kāi)采許可證的方式使用，因此土地、林木和礦產(chǎn)無(wú)法作為租賃標(biāo)的物。

（二）房屋

以在建商品房項(xiàng)目、保障房項(xiàng)目一般不應(yīng)作為租賃標(biāo)的物。其理由如下，第一，鑒于商品房是以登記公示的方式體現(xiàn)其所有權(quán)歸屬的，房地產(chǎn)在建項(xiàng)目由于無(wú)法完成初始登記，尚不具備法律上的所有權(quán)，租賃公司作為出租人無(wú)法取得在建商品房所有權(quán)。第二，承建公司作為承租人將在建商品房出售給出租人再租回來(lái)使用，但承建公司的目的與真正的融資租賃法律關(guān)系中承租人的目的不符，其并非要實(shí)際使用該租賃物，而是通過(guò)該在建商品房項(xiàng)目獲得融資，以便用于其他在建項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)或用于解決本項(xiàng)目后續(xù)配套資金的落實(shí)，更類(lèi)似一種物權(quán)擔(dān)保的融資模式。第三，在建商品房并不屬于實(shí)際意義上的固定資產(chǎn)。固定資產(chǎn)的一個(gè)重要特征是持有的目的在于使用而不是出售或投資。承建公司或房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商持有在建商品房項(xiàng)目的目的恰恰是出售并非投資或自行使用。第四，從會(huì)計(jì)學(xué)角度來(lái)看，在建工程在資產(chǎn)負(fù)債表上并不歸入固定資產(chǎn)科目，而只是單獨(dú)列入在建工程科目，待其完工符合交付條件后，才歸入固定資產(chǎn)科目，因此可見(jiàn)在建工程項(xiàng)目并不屬于固定資產(chǎn)的范疇。

保障性住房來(lái)是指政府為了滿(mǎn)足中低收入家庭的基本居住需求，在一個(gè)國(guó)家或地區(qū)根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定或國(guó)家政策，限定了建造標(biāo)準(zhǔn)、銷(xiāo)售價(jià)格、租金標(biāo)準(zhǔn)的住房。作為國(guó)家重大民生項(xiàng)目，保障性住房以滿(mǎn)足“居者有其屋”的基本人權(quán)為目的，是國(guó)家的一項(xiàng)政治義務(wù)和法律義務(wù)，其政策性意義遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)其商業(yè)價(jià)值。而融資租賃交易作為一種商業(yè)交易行為，如果認(rèn)可了保障房可以作為租賃標(biāo)的物，將保障性住房的政策性與商業(yè)性混淆，其等于違背了國(guó)家的宏觀經(jīng)濟(jì)政策，架空了國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控政策，這必然與融資租賃服務(wù)于實(shí)體經(jīng)濟(jì)的方針相違背。因此，無(wú)論在建商品房或保障性住房項(xiàng)目均不可以作為租賃物出現(xiàn)在融資租賃關(guān)系中。

對(duì)于企業(yè)為生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)需要而持有的或通過(guò)融資租賃方式取得的廠房、商業(yè)地產(chǎn)而言。如果租賃公司作為出租人確實(shí)能夠取得租賃物的所有權(quán)，承租人也以占有使用租賃物用于經(jīng)營(yíng)生產(chǎn)為目的，廠房、商業(yè)地產(chǎn)屬于固定資產(chǎn)且可轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑒t一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)可以構(gòu)成融資租賃標(biāo)的物。

（三）公路、橋梁等基礎(chǔ)設(shè)施

就公路、橋梁等基礎(chǔ)設(shè)施而言，以公路來(lái)說(shuō)，交通部、財(cái)政部頒發(fā)的《高速公路公司財(cái)務(wù)管理辦法》第二十二條明確將公路作為固定資產(chǎn)的一種，并規(guī)定了其具體內(nèi)容，“公路及構(gòu)筑物：包括路基（土方和石方）、路面、橋梁（跨線橋和跨河橋）、涵洞、隧道、防護(hù)工程等”。由此可見(jiàn)，首先，從財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)角度來(lái)看，公路屬于固定資產(chǎn)范疇?wèi)?yīng)屬無(wú)疑。其次，公路雖然定著于土地之上，但并不包括其所定著的土地本身。從上述規(guī)定可以看出公路應(yīng)是可以作為租賃物。而根據(jù)《物權(quán)法》第五十二條第二款規(guī)定“鐵路、公路、電力設(shè)施、電信設(shè)施和油氣管道等基礎(chǔ)設(shè)施，依照法律規(guī)定為國(guó)家所有的，屬于國(guó)家所有”?！段餀?quán)法》規(guī)定公路歸國(guó)家所有與前述并不矛盾。這說(shuō)明只有法律明確規(guī)定屬于國(guó)家所有的鐵路、公路、電力設(shè)施、電信設(shè)施和油氣管道等基礎(chǔ)設(shè)施才屬于國(guó)家所有。如果沒(méi)有法律的明確規(guī)定，則根據(jù)“誰(shuí)投資，誰(shuí)受益”的一般原則處理?？v觀我國(guó)當(dāng)前的立法體系，在對(duì)公路等基礎(chǔ)設(shè)施所有權(quán)的歸屬未作明確界定的情況下，《物權(quán)法》中關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施所有權(quán)屬的一般規(guī)則應(yīng)作為援引適用。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制逐步完善，計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代一去不復(fù)返，而市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)也逐步與國(guó)際接軌。近幾年，國(guó)家鼓勵(lì)民間資本進(jìn)入基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域投資，并且也有一些民營(yíng)資本已經(jīng)涉獵某些基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域。對(duì)此，有學(xué)者提出“在我國(guó)確立社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的今天，鐵路、公路等基礎(chǔ)設(shè)施投資領(lǐng)域已經(jīng)逐漸開(kāi)放，允許民營(yíng)資本和私人資本進(jìn)行投資，因此，這些設(shè)施中只有國(guó)家投資興建的，才能歸國(guó)家所有?！钡灿腥苏J(rèn)為諸如道路此類(lèi)的基礎(chǔ)設(shè)施，因其投資規(guī)模大，回報(bào)周期長(zhǎng)具有社會(huì)公益性，屬于“公共產(chǎn)品”，所以應(yīng)屬?lài)?guó)家所有。同時(shí)也擔(dān)心一旦承租人違約，出租人無(wú)法通過(guò)行使取回權(quán)的方式以實(shí)現(xiàn)傳統(tǒng)租賃物的擔(dān)保功能。本文認(rèn)為，判斷物權(quán)歸屬不應(yīng)以是否具有公共屬性為依據(jù)，仍應(yīng)按照相關(guān)法律規(guī)定來(lái)確認(rèn)。在法律有明確規(guī)定屬于國(guó)家所有的情況下，才能認(rèn)定為國(guó)家所有。因此，排除國(guó)家所有的其他法人等機(jī)構(gòu)團(tuán)隊(duì)所持有的基礎(chǔ)設(shè)施則必然可以按照相應(yīng)的銷(xiāo)售評(píng)估辦法對(duì)外銷(xiāo)售轉(zhuǎn)讓。因此，可以說(shuō)對(duì)于非專(zhuān)屬于國(guó)家的公路等基礎(chǔ)設(shè)施，其他民事主體可以取得所有權(quán)，即符合融資租賃業(yè)務(wù)的相關(guān)要求，認(rèn)定其屬于融資租賃標(biāo)的物應(yīng)沒(méi)有障礙。

（四）其他地上或地下定著物

以冶煉、發(fā)電、造紙等不可拆卸的設(shè)備及存在于土地之上的電力架空線、機(jī)站等整體資產(chǎn)或水務(wù)行業(yè)中的引入工程相關(guān)設(shè)施、自來(lái)水相關(guān)設(shè)施、污水處理設(shè)施、排水設(shè)施、輸油（氣）管道等埋入地下的管網(wǎng)設(shè)施或是碼頭裝卸設(shè)施、工業(yè)生產(chǎn)線中的構(gòu)建物、構(gòu)筑物等資產(chǎn)，如果僅僅因其添附于房屋或土地不能移動(dòng)或移動(dòng)對(duì)資產(chǎn)價(jià)值不利而認(rèn)為其不能作為租賃物，顯然不符合融資租賃的本質(zhì)。因此，應(yīng)認(rèn)定這些附著于不動(dòng)產(chǎn)之上或之內(nèi)的設(shè)備是符合租賃物要求的。但同時(shí)應(yīng)該看到，此類(lèi)租賃物中有些資產(chǎn)還無(wú)法進(jìn)行有效的登記，權(quán)屬關(guān)系的公示效力有限。而且在這類(lèi)租賃物的融資租賃法律關(guān)系中，在承租人違約的情況下，出租人僅具有理論上的租賃物取回權(quán)，但實(shí)際并不可行。即使取回租賃物，出租人不但要付出較大的成本而且租賃物的價(jià)值也無(wú)法保障。同時(shí)出租人對(duì)運(yùn)營(yíng)或處置該設(shè)備缺乏專(zhuān)業(yè)能力，并且取回租賃物并不是出租人的實(shí)際本意，無(wú)法實(shí)現(xiàn)租賃物的價(jià)值理念。因此，此類(lèi)設(shè)備是否構(gòu)成融資租賃法律關(guān)系中的租賃物則應(yīng)結(jié)合個(gè)案中的設(shè)備成本、租金總額等因素予以認(rèn)定。